شوک مسکن در حومه تهران

صدیقه نژادقربان:  بازار معاملات مسکن در دو شهر حومه تهران، یعنی پرند و پردیس، نسبت به تهران با تحرک بیشتری همراه شده است که این موضوع بیش از هر عامل دیگری به تغییر قدرت خرید ناشی از بازدهی دارایی‌های مالی خانوارها بازمی‌گردد. در واقع، پس از دو سال رکود سنگین‌تر از پایتخت، بازار معاملات واحدهای مسکونی در این شهرها با افزایش محسوس عرضه و تقاضا مواجه شده است. در دو ماه اخیر، همزمان با جهش بلندمدت قیمت طلا و دلار، دارندگان این دارایی‌ها به سمت تغییر ترکیب سبد دارایی خود حرکت کردند و به همین دلیل، بازار خرید و فروش ملک در هر دو شهر حومه تهران، مشابه پایتخت، با رشد تقاضا روبه‌رو شد؛ به‌طوری‌که حجم معاملات به‌ویژه در پرند به شکل چشم‌گیری افزایش یافت.

بازار مسکن تهران که طی دو سال گذشته به دلیل «انتظارات تورمی»، «جاماندگی قیمت‌ها از سایر بازارهای دارایی» و «رکود معاملاتی» در وضعیت کم‌تحرکی قرار داشت، با ورود قدرت خرید ناشی از رشد دارایی‌های مالی خانوارها، شاهد افزایش تقاضا شد. این روند منجر به تحرک قابل‌توجه معاملات در پایتخت و ثبت تورم تاریخی مسکن در بهمن‌ماه شد؛ به‌طوری‌که تورم مسکن در این ماه نسبت به مهر، حدود 26 درصد افزایش یافت. با این حال، این تحولات تنها به تهران محدود نشد و در شهرهای اطراف، شدت بیشتری پیدا کرد.  به‌طوری‌که رشد قیمت و افزایش حجم معاملات در پرند و پردیس حتی فراتر از تهران بود. به‌طور مشخص، در ابتدای اسفند، قیمت مسکن در پرند نسبت به مهرماه 63 درصد و در پردیس 58 درصد افزایش یافت. این وضعیت نشان‌دهنده نوعی «دوپینگ» در بازار مسکن حومه تهران، هم از نظر رشد معاملات و هم افزایش قیمت است؛ هرچند این روند در پردیس به دلیل سطح بالاتر قیمت‌ها نمود پررنگ‌تری داشته است. بررسی روند بلندمدت نیز نشان می‌دهد از سال 97 تاکنون، قیمت مسکن در تهران 16 برابر شده، در پردیس به 19.7 برابر رسیده و در پرند نیز حدود 11 برابر افزایش یافته است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» حاکی است، جهش قیمت مسکن در حومه تهران طی ماه‌های گذشته بیش از پایتخت بوده است. در فاصله کمتر از 6 ماه، همزمان با رشد قابل‌توجه بازارهای طلا، سکه و ارز که به افزایش حجم معاملات و رشد قیمت در تهران پس از یک دوره ثبات منجر شد، در شهرهای پرند و پردیس این افزایش قیمت به حدود 60 درصد رسید که بیانگر رشد بیشتر تقاضای خرید در این بازارها است. 

همچنین بررسی‌ها نشان می‌دهد میانگین «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌های مسکن مهر عرضه‌شده در این دو شهر به حدود 38‌میلیون و 900 هزار تومان در هر مترمربع رسیده، درحالی‌که این رقم در پاییز امسال 24.3‌میلیون تومان بود. با وجود آنکه بازار مسکن مهر در پرند در مهرماه با کاهش 7.4 درصدی مواجه شده بود، از آذرماه مسیر خود را تغییر داد و روند افزایشی را آغاز کرد؛ به‌طوری‌که در ابتدای اسفند با رشد 63 درصدی نسبت به مهر، به 24‌میلیون و 500 هزار تومان در هر مترمربع رسید. در پردیس نیز متوسط قیمت پیشنهادی نسبت به مهرماه تا 58 درصد افزایش یافت و به سطح قیمتی 53.3‌میلیون تومان در هر مترمربع رسید، درحالی‌که این رقم در مهر 33.7‌میلیون تومان بود. البته در آذرماه نیز این بازار افتی نزدیک به 4 درصد را تجربه کرده و تا سطح 32.4‌میلیون تومان کاهش یافته بود.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد درحالی‌که تا آذرماه امکان خرید یک واحد آپارتمان بالای 80 متر مربع با بودجه حدود دو‌ میلیارد تومان وجود داشت، با جهش قیمت‌ها در زمستان، هزینه خرید یک واحد 80 متر مربعی در حومه تهران به طور متوسط به حدود سه‌ میلیارد تومان رسیده است. حتی در پرند نیز خرید یک آپارتمان مسکن مهر مستلزم بودجه‌ای بالاتر از 2میلیارد تومان شده است. نکته قابل‌توجه اینکه، فاصله قیمتی میان آپارتمان‌های دولتی‌(مهر و ملی) و واحدهای شخصی‌ساز در این شهرها به حدود 1.5 تا 2 برابر می‌رسد. در پرند، قیمت آپارتمان‌های شخصی‌ساز بسته به موقعیت، امکانات و کیفیت ساخت، از حدود 35 تا 80‌میلیون تومان در هر متر مربع متغیر است، درحالی‌که میانگین قیمت واحدهای دولتی در این شهر حدود 24‌میلیون تومان است. در پردیس نیز قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های شخصی‌ساز بین 65 تا 90‌میلیون تومان در هر مترمربع قرار دارد، درحالی‌که میانگین قیمت واحدهای دولتی 53.3‌میلیون تومان است.

 چرا پرند پیشتاز شد؟

 با این حال، شدت این «دوپینگ معاملاتی» در پرند بیش از پردیس بوده است؛ به‌گونه‌ای که نسبت قیمت تهران به پرند که در نیمه نخست امسال به 6.8 برابر رسیده بود، اکنون به 5.4 برابر کاهش یافته است. این نسبت در مورد پردیس نیز کاهش یافته و از 3.02 به 2.5 رسیده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد پرند، به‌عنوان شهری با سطح قیمت پایین‌تر نسبت به بسیاری از کلان‌شهرهای کشور، به یکی از مقاصد اصلی سرمایه‌گذاری ملکی تبدیل شده است؛ به‌طوری‌که متقاضیانی از سراسر کشور برای خرید مسکن به این شهر مراجعه می‌کنند. به‌صورت موردی، خریداری از کرمانشاه با فروش ملک خود در این شهر، در پرند چهار واحد آپارتمان خریداری کرده است.

خریداران تهرانی نیز طیف متنوعی دارند و صرفا به اقشار کم‌درآمد یا مستاجران فاقد مسکن محدود نمی‌شوند. حتی از مناطق مرکزی و متوسط رو به بالا نیز خرید در این شهر انجام می‌شود، هرچند سهم خریداران جنوب شهر و مستاجران همچنان بیشتر است. در پرند، خریداران ترکیبی از متقاضیان مصرفی و سرمایه‌گذاران را شامل می‌شوند، اما سهم سرمایه‌گذاران از سایر شهرها بیشتر از خریداران تهرانی است. در مقابل، بسیاری از تهرانی‌ها با هدف سکونت در این شهر اقدام به خرید می‌کنند. افزایش قیمت طلا و خودرو و داغ شدن بازار ملک نیز باعث شده برخی افراد با فروش این دارایی‌ها، وارد بازار مسکن پرند شوند؛ که این به رشد چشم‌گیر قیمت‌ها در این شهر منجر شده است. تحقیقات «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد اگر تا سه ماه پیش امکان خرید آپارتمانی با حدود 1.2‌میلیارد تومان در پرند وجود داشت، اکنون حداقل قیمت‌ها به بیش از دو ‌میلیارد تومان رسیده است.

با این حال، در هفته اخیر به دلیل افزایش ریسک‌های سیاسی و زمزمه‌های مرتبط با جنگ، از شدت معاملات کاسته شده است؛ روندی که در پردیس پررنگ‌تر و در پرند نیز تا حدودی مشاهده می‌شود. با وجود این، شکل معاملات و رفتار خریداران در این دو شهر تفاوت قابل‌توجهی دارد. اگرچه سرعت رشد معاملات و قیمت‌ها تا حدی کاهش یافته، برخی واسطه‌ها همچنان از داغ بودن بازار خبر می‌دهند. در مقابل، گروهی دیگر معتقدند فضای روانی ناشی از ریسک‌های سیاسی موجب کاهش هیجان خرید شده، اما این به معنای بازگشت به رکود یا توقف معاملات نیست. به گفته واسطه‌های ملکی، بازار پرند با تهران قابل مقایسه نیست. درحالی‌که میانگین قیمت مسکن در تهران به حدود 7 تا 8‌میلیارد تومان رسیده، در پرند همچنان می‌توان با حداقل دو‌ میلیارد تومان واحدی مناسب خریداری کرد. همین فاصله قیمتی، جریان مستمر تقاضا را در این شهر حفظ کرده و باعث شده جریان معاملات متوقف نشود.

وضعیت متفاوت «حومه شرقی»

در پردیس اما الگوی تقاضا و رفتار خریداران متفاوت است. بازار این شهر نیز در ماه‌های اخیر با افزایش نسبی معاملات روبه‌رو شده، اما این وضعیت به معنای بازگشت به رونق کامل نیست و بیشتر حاکی از کاهش رکود حاکم تا آذرماه است. در نتیجه، معاملات در این شهر جریان دارد، اما بازار همچنان در وضعیت احتیاطی قرار گرفته است. تفاوت اصلی تقاضا در پردیس از سطح قیمت‌ها آغاز می‌شود. برخلاف پرند که بخش قابل‌توجهی از خریداران از سایر شهرها هستند، در پردیس عمده متقاضیان تهرانی و اغلب از مناطق مرکزی شهر هستند. دلیل این موضوع سطح قیمتی بالاتر پردیس است که در برخی مناطق فاصله چندانی با جنوب تهران ندارد. از این‌رو، بسیاری از ساکنان مناطق مرکزی و حتی بالاتر تهران، به دلیل آب‌وهوای مناسب‌تر و خلوتی، این شهر را برای خرید ملک انتخاب کرده‌اند. در مقابل، خریداران جنوب تهران کمتر پردیس را به‌عنوان مقصد خرید انتخاب می‌کنند، زیرا سطح قیمت‌ها در این دو بازار نزدیک است.

در حال حاضر از هیجان ناگهانی که از دی‌ماه در این بازار شکل گرفته بود، تا حدی کاسته شده است. در آن مقطع، پردیس با افزایش قابل‌توجه تقاضا مواجه شد که به رشد قیمت‌ها انجامید. اکنون به نظر می‌رسد قیمت‌ها در این شهر به سقف کوتاه‌مدت خود رسیده و ثبات نسبی برقرار شده است؛ موضوعی که به کاهش هیجان در معاملات منجر شده است. فروشندگان نیز عمدتا افرادی هستند که قصد تبدیل ملک خود برای خرید در تهران یا جابه‌جایی در داخل پردیس را دارند.